Un élément crucial de l’investissement consiste à gérer le montant d’impôt que vous devrez payer sur vos gains. Les impôts sont parfois négligés ou pris en compte après coup, mais les gains en capital (selon le type de titre et la période de détention) peuvent avoir un impact important sur les résultats de placement.
Qu’est-ce que l’impôt sur la plus value immobilière ?
L’impôt sur la plus value immobilière est une forme d’imposition gouvernementale relative aux gains réalisés sur la valeur de vos biens immobiliers détenus pendant plus d’un an (différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition). Vos biens peuvent être sujets à une plus value, il peut s’agir de votre maison, par exemple, ou de la vente de votre appartement, de propriétés héritées. Pour autant, ils ne sont pas automatiquement imposables, il existe quelques exceptions.
Calcul de la plus value immobilière
Hors exonérations (énumérées ci-dessous), les plus-values réalisées lors de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits y afférents (résidences secondaires immeubles en location, parkings, locaux commerciaux et parts de grandes sociétés immobilières) sont calculées à hauteur de 36,2 % dont : 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Rassurez-vous, l’impôt sur la plus value est dégressif et dépend de la durée de détention de votre propriété.
Vous disposez d’exonération sur la plus value immobilière si :
- C’est une cession de votre résidence principale
- Première cession d’un logement autre que votre résidence principale
- Cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste
- La durée de détention du bien cédé est supérieure à 30 ans
- Cession inférieure à 15 000 €
- Selon la nature des opérations réalisées (expropriation..)
- Certains partages
- Cession au profit d’organismes en charge du logement social ou de particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux
- Droit de surélévation
- Bien immobilier situé dans une zone tendue
Il y a un sujet qui fait souvent peur en immobilier, ce sont les impôts. L’article 150 U du Code Général des Impôts prévoit plusieurs cas d’exonération. Ils sont au nombre de 9.
- Vendre son bien immobilier en tant que résidence principale. C’est une stratégie qu’environ 1/3 de la population française connaît. Sachez que vous pouvez gagner beaucoup voire énormément d’argent immédiatement avec cette méthode. Cependant, nous vous suggérons de ne pas commencer par cette stratégie pour une raison que nous allons vous expliquer dans le cas numéro 3. Autre avantage de cette méthode, la vente de dépendance, parking, chambre de bonne, garage est également exonérée d’impôts si elle intervient simultanément avec la vente de la résidence principale. Vous pouvez alors bénéficier d’exonérations sur vos deux ventes, et ce même si votre garage est distant de votre résidence principale (dans une limite d’un kilomètre).
- Durée de détention de 30 années. Il s’agit de la méthode utilisée par plus de 30% des investisseurs immobiliers. C’est souvent par manque de connaissances plus approfondies et parce qu’il s’agit de la méthode la plus connue. Le seul avantage de cette méthode est qu’après la 5e année, vous bénéficiez d’un abattement fiscal qui vous permettra de commencer à être exonéré d’une partie de l’impôt. En revanche, c’est une méthode qui prend beaucoup de temps, ce qui représente un inconvénient. L’exonération se fera donc après 22 ans pour la plus-value, et au bout de 30 années pour les prélèvements sociaux
- Payer 0% d’impôts sur la plus-value d’un bien locatif. Dans l’article 5 de la loi n° 2011-1977 de la loi des finances 2012, pour une toute première cession de résidence secondaire, vous pouvez être exonéré de plus-value sur les biens locatifs. C’est pour cette raison que ce n’est pas une bonne idée de commencer par acheter sa résidence principale puisque vous pouvez être exonéré de plus-value de résidence locative. Toutefois, cela fonctionne si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Lorsque vous utilisez cette méthode, vous devez remplir les conditions suivantes :
– Achetez votre résidence principale dans les 24 mois qui suivent la vente du bien immobilier exonérée en utilisant la plus-value de cette vente de votre bien locatif
– Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes la vente
– Cela doit être votre première session de logement autre que votre résidence principale. Cependant, si vous n’avez rien vendu depuis 2012, vous pouvez profiter de cette méthode. En effet, en 2012, la réglementation a changé. Toutefois, sachez que vous pouvez en bénéficier même si vous avez déjà vendu des biens locatifs avant.
- Vendre un bien à un prix inférieur ou égal à 15 000€. Cette méthode est excellente quand on a peu de moyens pour commencer dans l’investissement immobilier. Elle est bien adaptée à des biens comme les parkings, des caves, ou des garages ou autre cas de figure, lorsqu’un bien immobilier est détenu en indivisions par plusieurs personnes..
- Les personnes retraitées ou invalides. Avec cette méthode méconnue, vous pouvez même commencer à investir dans l’immobilier lorsque vous êtes âgé ou alors invalide. Les conditions pour pouvoir en profiter sont :
– De ne pas être redevable de l’IFI
– Votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain seuil. Pour une vente réalisée en 2016, le seuil était de 10 686€ pour la première part du quotient familial et de 2 853€ pour chaque demi-part supplémentaire.
- Exonération pour un bien immobilier en expropriation. Vous pouvez bénéficier d’exonérations sans même avoir à trouver l’acheteur. Vous n’aurez qu’un seul acheteur pour tous vos biens faisant l’objet d’expropriation : l’Etat. Un bien immobilier pour lequel une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation est totalement exonéré de taxes. Cela concerne aussi bien les constructions que le terrain. Toutefois, il faut utiliser au moins 90% des indemnités reçues dans les 12 mois de sa perception pour un réemploie dans l’acquisition, la construction ou l’agrandissement d’un bien immobilier. L’affectation de ce bien peut être aussi bien à titre d’habitation que professionnel.
- Pour les non-résidents et ressortissants de l’Union européenne depuis 2 ans, ce sont les plus-values inférieures ou égales à 150 000€. Si vous habitez plus en France lors de la vente d’un bien immobilier, vous êtes exonéré dans la limite de 150 000€ de plus-values nettes imposables. Sachez que 99% des plus-values réalisées dans la vente des biens immobiliers sont inférieures à ce montant. L’exonération s’applique aussi bien à la vente d’un logement détenu en France par les non-résidents, peu importe qu’ il s’agit de leur résidence ou d’un bien locatif. Elles s’appliquent sur certaines conditions :
– Dans la limite d’une résidence et une seule par contribuable dans la limite de 150 000€ de plus-values nettes imposables
– Le vendeur doit avoir eu son domicile fiscal en France de manière continue pendant au moins 2 ans
– La cession doit se faire avant la fin de la 5e année suivant le changement de domicile fiscal hors de France. Cette condition de délai ne s’applique pas lorsque le cédant à la libre disposition du bien au moins depuis le premier janvier de l’année précédente celle de la session.
- Exonération résultant de la cession d’un droit de surélévation. Le cessionnaire s’engage à achever le local destiné à l’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition.
- Vente d’un bien auprès des organismes suivants : organisme d’habitation à loyer modéré, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, associations foncières de logement, promoteurs immobiliers et SCI. Si vous vendez à un organisme HLM pour pouvoir loger donc des personnes, vous êtes exonéré totalement de plus-value immobilière;
